המדריך למשכנתא

מבוא

עוד בטרם לקחתם משכנתא ורכשתם דירה כדאי להיערך מראש ולתכנן כל צעד ושעל. להלן ההשלבים הראשונים בתהליך:
 

תכנון כספי ראשוני:

הון עצמי:

בדקו מה ההון שעומד לרשותכם ומה הנזילות שלו וכמה כסף עומד לרשותכם בעתיד.
קחו בחשבון עליה בהוצאות (בעקבות הרחבת משפחה לדוגמא), משכורות שצפויות לעלות, חסכונות שעומדים להיפתח.
לאחר מכן לאחר מכו חשבו את ההוצאות הצפויות הכוללות הן את עלות הדירה והן את ההוצאות הכרוכות ברכישה זו.
 

עלויות נוספות ברכישת דירה:

רכישת דירה כרוכה בעלויות רבות מלבד הדירה עצמה. מאחר ולא מדובר בסכומים מבוטלים חשוב להיערך מראש כדי להקצות את הסכומים.
 

אז אילו תשלומים ומיסים יש לנו על הפרק?

מס רכישה: תשלום למדינה על רכישת הנכס. הסכום נע בין חצי אחוז לחמישה אחוזים מערך הנכס.
שיעור המס משתנה לפי סוג הנכס וגודלו.

עורך דין: רישום הרכישה במקרקעין מחייב עורך דין. היות שמדובר בעסקה מוסבכת כמו גם יקרה יש להיעזר בעורך דין.
שכר הטרחה עלול להגיע עד לכ1.5% מערך הדירה.

פערים בשערי מטבע: אם אתם רוכשים דירה שאינה יד ראשונה, אתם אמנם תשלמו בשקלים אבל ערכה הוא על פי הדולר.
מאחר ויש פער בין ערך הדירה בזמן חתימת החוזה ועד סיום התשלום (שער הודלר משתנה) אתם עלולים להשלים סכום מסויים.
ניתן ומומלץ להפקיד את הסכום המיועד לרכישה בתוכנית צמודה לדולר.

המעבר: הובלת הציוד שלכם לבית החדש תאלץ אתכם להיפטר מסכום כסף נוסף.
כמו כן, קחו בחשבון שכמעט תמיד יש צורך להשקיע ברהוט ובציוד חדש שמתאים לעיצוב הפנים של הבית.

חלק א

פתיחת תיק בבנק:

פתיחת תיק בבנק הינה צעד ראשוני בדרככם לקבל משכנתא.
פתיחת התיק מטרתה לקבל אישור עקרוני מהבנק לקבלת משכנתא אך אינה מחייבת אתכם משום בחינה לקחת משכנתא.
בשלב פתיחת התיק אתם תדרשו לציין את מטרת ההלוואה (רכישת נכס למגורים, לעסק וכולי),
שווי הנכס המדובר, ההון שלכם, הכנסות, חסכנות וכולי.
בשלב זה תפגשו יועץ משכנתאות שיפרט בפניכם את כל המשכנתאות הרלבנטיות עבורכם, המוצעות על ידי הבנק.
אנשים רבים לא מודעים לעובדה שניתן לנהל משא ומתן מול הבנק על מנת להטיב את תנאי המשכנתא.
חשוב לפתוח תיק במספר בנקים ולנהל מקח וממכר מול כל אחד מהם עד להשגת התנאים הטבוים ביותר.
קחו בחשבון שיועץ הבנק הינו יועץ שמרת את הירנטרס של הבנק ושמתוגמל על פי מכירות
לכן המידע שתקבלו יהי בדרך כלל מידע חלקי שלא חושף בפניכם את כל האפשרויות וההשלכות של כל מסלול וממסלול.
 

מה נדרש על מנת לקבל אישור עקרוני מהבנק?

כאמור הבנק בודק את מטרת ההלואה, שווי הנכס, אחוזי המימון והיכלת שלכם לעמוד בהחזרים ולשלם את הללואה עד תום במועד הנקוב.

קבל האישור העקרוני מצד הבנק תכלול את סכום ההלואה הניתנת על ידי הבנק, תנאי ההלווה הכוללים את המסלולים הרלבנטים והריבות הקיימות בשוק באותה תקופה, הץנאים קלבל ההלוואה.

יש לקחת בחשבון כי האישור שניתן תקף אך ורק לשלושה חודשים ואינו מחייב אתכם משום בחינה לקחת את ההלוואה.

חלק ב

בחירת סוג המשכנתא:

ישנם עשרות סוגים ומסלולי משכנתא. מסלולי המשכנתא נבדלים ביניהם במספר גורמים: הריבית, בסיס ההצמדה ומסלול הפירעון. ריכב הריבית מתייחס לריבת קבועה או ריבית משתנה. ההצמדה מתייחסת להצמדה למד, לפריים, לריבית ליבור או לכך שהמשכנתא אינה צמודנ בכלל. מסלול הפירעון מתייחס לפרעון על פי לוח שפיצר, תשלום חודשי יורד, החזר נדחה כדוגמת החזר גרייס או החזר בלון.

מסלולי משכנתא פופלארים:

משכנתא בריבית קבועה עד תום הפירעון וצמודה למדדד המחירים. זהו מסלול מאוד פופלארי אם כי לרוב לא מומלץ שכן מדד המחירים לצרכן תמיד עולה ולכן החוב על המשכנתא שלכם רק יגדל עם השנים, אם ההכנסה שלכם צמודה למדד אז לא תושפעו מכך אבל מאחר ולא תמיד כך הדבר אתם עלולים לסבול מתשלומים שרק גדלים עם הזמן.  מסלול זה פופלארי מאחר והוא נותן תחושה של יציבות (ריבית קבועה), אנשים רבים מבכרים את המסלול הנ"ל על מסלולים אחרים.

משכנתא בריבית משתנה ובמדד קבוע:

המדד נשאר קבוע והריבית משתנה.  הריבית נקבעת פעמיים בחודש על ידי בנק ישראל.  צפי נכון של גובה ההחזרים הוא הכרחי כדי לא להקילע למצב בו לא ניתן להחזיר את התשלומים במועדם. המסלול פולארי בתקופות בהן הריבית יחסית גבוהה וצפויה לרדת כך שהחזרים קטנים עם הזמן.

משכנתא צמוד למטבע חוץ  (דולר/יורו)

במסלול זה המשכנתא צמוד לשער הדלור או האירו. מלבד זאת תתווסף לכם רבית בגובה ריבית ליבור. ריבית זו מתעדכנת כל מספר חודשים בכפוף להסכם שלכם עם הבנק. מסלול זה מומץ כאשר הריבית בישראל גבוהה באופן משמעותי מהרבית בחו"ל. המסלול מתאים למי שהמשכורת שלו דולרית או  שיש לו נכסים בחו"ל שמניבים הכנסה דולרית קבועה.

משכנתא צמודה לריבית פריים

ריבית זו נקבעת על ידי בנק ישראל. ריבית זו הינה ריבית חובה אשר על פיה נקבע שיעורי הריביות על פקידנות והלוואות שאינם צמודי מדד. ריבית זו משופעת מהריבית שנקבעת על ידי בנק ישראל.

כיום מומלץ לשלב בתמהיל כמה מסלולים על מנת להקטין את הסיכנוים הקיימים בלכ מסלול ומסלול.

חלק ג

בחירת הבנק שיעניק לכם את ההלוואה:
לכאור התחרות בין הבנקים אינה גדולה ומה שיעניק לכם בנק אחד הוא מה שיעניק לכם בנק אחר. זה נכון, אם אתם לא מבינים בתחום ואין בידיכם את הכלים לנהל משא ומתן מוצלח באופן שהבנקים ישפרו לכם את תנאי המשכנתא על רכיביה השונים כאשר כל בנק ינסה לתת לכם הצעה טובה יותר מהנבק המתחרה. כדי להגיע למצב שהבנקים באמת מתחרים ביניהם עליכם להבין מהם התמהילים השונים, מה ההשלכות העתידיות של כל תמהיל ומה הצפי העתידי מבחינת ריביות המשק, המדד וכולי.
בישראל ישנם עשרה בנקים אשר רשאים להעניק משכנתא. רוב נוטלי המשכנתאות פונים לפחות לשלושה בנקים על מנת לקבל הצעות מחיר.
מה חשוב לבדוק כאשר ניגשים אל הבנק?
ריבית
ריבית המשכנתא משתנה יום ביומו אך אינה אחידה בין הבנקים. הבנקים מציעים ריבית שונה לכן כדאי לבדוק  בין כל הבנקים מי מציע את הריבית הנמוכה ביותר ואז לפנות עם הנתון הנ"ל לבנק המתחרים לשם קבלת הצעה טובה יותר. זכרו, הריבית היא רק השלב הראשון בניהול משא ומתן מורכב וארוך בין הבנקים השונים.
הצעות תקפות
חשוב לוודא שההצעות שקיבלתן הינן מודפסות וחתומות.
השתייכות לקבוצות וארגונים
לקבוצות יש כוח לכן חשוב לברר האם אתם שייכים לקבוצה שהבנק מעניק לה תנאים מיוחדים. אחת היתרונות בפניה ליועץ משכנתאות היא העובדה שהוא מייצג לקוחות רבים ולכן יכולת המקח והממכר הוא חזק יותר.
ניהול חשבון
אם מדובר בבנק בו אתם מנהלים חשבון, ברר האם אתם זכאים להנחות נוספות.
ביטוח
בנקים מסוימים מעניקים הנחות נוספות למי שבוחר לבטח את הנכס דרכם.
מנהלי סניפים
למנהלי סניף המנדט להעניק לכם הנחה בריבית לכן אל תהססו לפנות אליו לאחר מיצוי התהליכים מול פקידי הבנק.

חלק ד
איך לצאת מהמשכנתא?
התחחיבות למשכנתא היא ארוכת טווח וכשאנו לוקחים הלוואה זו אנו מסתמכים על כל מיני נתונים שנכונים לזמן בו לקחנו את המשכנתא. מאחר ומדובר בהלוואה שפרוסה על שנים רבות, זה אך צפוי שיחולו שינויים כאלו ואחרים, שינויים שיחייבו אותנו או לשנות את תנאי ההלוואה, לפרוע אותה מוקדם יותר או למחזר את ההלוואה הנוכחית.
אחד התרחישים הטובים הוא פירעון מוקדם של המשכנתא. במקרה זה יש ביכולתכם לסיים את ההלואה ולשלם את היתרה עליה בטרם המעוד הרשמי של סיום ההלוואה. בדרך כלל זה קורה כאשר מקבלים סכום כסף גבוה מירושה או מפדיון אחר. בדרך כלל יש "עמלת פרעון מוקדם" ולכן חשוב לבדוק האם בכלל כדאי לפרוע מוקדם את ההלוואה. עמלת הפרעון נקבעת על פי נוסחא שקבע בנק ישראל כך שהריביות עליהן הסתמך הבנק בעת ניתנת המשכנתא יגולמו בעמלת הפירעון המוקדם. ישנה גם אפשרות לפרעון חלקי אם מעוניינים להקטין את יתרת ההלוואה ןאת תקופת ההלואה באופן משמעותי.
מחזור משכנתא: במדיה ואתם מעוניינים לעבור דירה ולהשתדרג או שמוצעת לכם משכנתא בתנאים טובים יותר אתם יכולים לפרוע את יתרת ההלוואה של המשכנתא המקורית באמצעות כספי המשכנתא החדשה אשר ניתנת לכם בתנאים טובים יותר. מחזור המשכנתא יוכל להתבצע בבנק בו נלחה המשכנתא המקורית או לחילופין בכל בנק אחר שמעניק לכם משכנתא בתנאים טובים יותר. בדרך כלל אנישם נוטים לבצע מיחזור משכנתא שכאשר הריבית במשק נמוכה יותר באופן משמעותי מהריבית בעת ביצוע ההלואה.
יש לקחת בחשבון שגם כאן כמו כל יציאה מחוזה יש עמלת פירעון וחשוב לבדוק האם המעבר להלוואה אחרת אכן כדאית. גרירית משכנתא: גרירת משכנתא מתייחסת למצב בו הלווה מעוניין להחליף את הנכס המשועבד לבנק כבטוחה בנכס אחר. קרי, ההלוואה נשארת בעינה אך הנכס המשועבד משתנה. הליך זה כפוף לאישור הנבק לכן חשוב לוודא האתם עומדים בקריטריונים. התהליך עצמו מחייב המצאת כל המסמכים שנדרשו בעת לקיחת ההלוואה הראשונה: דהיינו, חוזה רכישה, מכירה, אישור זכויות עדכני על הנכס הישן והחדש.

למידע נוסף:
מחזור משכנתא
גרירת משכנתא